Pisos low cost ¿És el moment de comprar, o d’invertir en immobles?

18 de novembre de 2009

publicat per Redaccio

Després de l’esclat de la bombolla immobiliària, els preus de l’habitatge han tingut tendència a baixar, perquè les vendes s’han col·lapsat i les institucions bancàries han tancat l’aixeta del crèdit. La pregunta és si l’ajust a la baixa dels preus ha estat suficient. Per això pengem alguns articles i informacions sobre aquesta qüestió. Han baixat prou els preus o encara han de baixar més? És el que es pregunten els ciutadans.

En referència a aquest tema, reproduïm un article que va publicar Anton Gasol al Butlletí de l’Associació de Personal de la Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona el passat mes de juliol de 2009.

Pisos low cost

¿És el moment de comprar, o d’invertir en immobles?

Avui em referiré a un important desequilibri -un altre- que pateix l’economia espanyola: l’enorme  desproporció, per excessiva i insostenible, de la construcció residencial, que obliga a un dràstic reajustament en volum i en preus. Davant l’ofensiva publicitària, llançada darrerament per  immobiliàries i entitats financeres, en què sembla que s’estiguin venent els pisos gairebé regalats, la gent es planteja si ja ha arribat el moment de tornar al totxo. Avanço que sostinc que res més lluny de la realitat.

Low Cost, 1r Saló de les Oportunitats Immobiliàries Una primera fira immobiliària es va celebrar a Madrid del 27 al 30 de maig passat (Sima09, Madrid International Real Estate Exhibition) i el cap de setmana del 12 al 14 de juny, Barcelona Meeting Point i el Consorci Barcelona Zona Franca van organitzar conjuntament Low Cost, 1r Saló de les Oportunitats Immobiliàries. Només d’entrar-hi, es podien llegir rètols de l’estil “els preus han tocat fons”, “habitatges a un preu que mai havies somiat: !Ara o mai!”, “rebaixes”, “ara és el moment”. La veritat és que entre el preu anterior i l’actual, la rebaixa era substanciosa (al voltant del 25-30%), però la qüestió rau a saber a què responia el preu d’abans, perquè les taxadores a Espanya -a diferència de les d’altres països- es basen en els preus d’oferta de la venda d’immobles similars d’una mateixa zona, en lloc de tenir els preus de demanda, és a dir, el preu que està realment disposat a pagar el comprador per l’habitatge, amb la qual cosa el preu taxat és totalment fictici.

La sensació d’eufòria al Saló Low Cost era tanta, que el president del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) va dir que “la caiguda de preus de l’habitatge, iniciada en el segon trimestre de 2007, ja ha tocat fons, tal volta encara quedi un trimestre de lleu baixada o d’estabilització, però creiem que els preus repuntaran en el darrer trimestre d’enguany si bé només entre l’1% i el 2%” (van ser unes declaracions fetes el divendres 12 de juny i recollides per diferents mitjans de comunicació). Bé! No sé si aquestes declaracions eren fruit d’un deliri o d’un grau d’amoïnament elevat. I és que hi ha motius perquè tots els professionals i empreses del sector immobiliari estiguin realment preocupats. Un milió d’habitatges sense vendre (613.512 acabats, més uns altres 384.050 en construcció) donen una idea clara de la magnitud de la tragèdia. El sector de la construcció, desproporcionat en dimensió i en preus, es troba de ple en un procés d’ajustament, per culpa dels excessos del passat.

La promoció i la construcció immobiliària: un sector en crisi

Un sector, el de la promoció i construcció immobiliària, que -amb la connivència de les entitats financeres i dels reguladors- ha subvertit els grans beneficis que s’havien de derivar per a tothom – famílies i empreses-, de les continuades baixades dels tipus d’interès, gràcies a la consecució de la Unió Monetària (adopció d’una política monetària única en els països de l’àrea euro), i els ha arrabassat tots en benefici propi, i de passada ha arruïnat l’economia, majoritàriament dels joves, hipotecant-los de per vida si volen adquirir un habitatge i independitzar-se.

Ah! i ara, per postres, resulta que el sector de la construcció està en una crisi galopant i posa en entredit l’estabilitat financera d’un grapat d’entitats -sobretot caixes- i provoca que el Govern, a corre i cuita, hagi hagut de crear -el juny passat- el Fons de Reestructuració Ordenada Bancària (FROB), que ja està en el seu tram final d’elaboració. Un fons que té com a finalitat contribuir a reforçar la solvència i garantir la supervivència del major nombre d’entitats financeres que pateixen, i patiran, a causa de la morositat immobiliària.

La solvència -entesa com el volum de recursos propis computables per fer front a les potencials pèrdues de valor dels actius del balanç i de fóra de balanç i a l’augment de la morositat, que no pugui suportar el compte de resultats- s’haurà de reforçar amb avals públics a l’emissió d’accions preferents i amb l’adquisició de quotes participatives de les caixes (però amb dret a vot, semblants a les accions dels bancs) a través de les quals el sector públic entrarà en el capital de les caixes i participarà de la seva gestió.

Mira que bé, quan més es posa en entredit la representació política en els òrgans de govern de les caixes d’estalvi, resulta que ara, amb el FROB, es subvertirà la particular naturalesa jurídica d’aquestes entitats -que tenien com a objectiu últim la inclusió financera de famílies i empreses i la seva acció social- i, per la porta de darrera, se sostraurà la competència exclusiva per part de les comunitats autònomes quant a processos de reorganització i de fusió de les caixes, amb seu social a la respectiva autonomia.

He parlat de preferents, expressament he volgut dir-ne accions i no l’eufemisme de participacions, que només confon els clients sobre quina és la naturalesa del producte. Unes accions, les referents, les quals, per cert, només s’haurien de col·locar als inversors institucionals i no als particulars, entre altres raons perquè el preu no l’ha d’imposar l’entitat, sinó que ha de venir condicionat per part de la demanda institucional i no dels impositors que no tenen cap capacitat de negociació.

Però tornant al sector immobiliari, cal dir que mentre el mercat no absorbeixi l’enorme estoc de pisos buits que té, la crisi immobiliària no tocarà fons, i les seves conseqüències es faran sentir amb cruesa en la resta dels sectors vinculats.

2009 i 2010, els anys del gruix de la crisi de la construcció

El 15 de juny l’Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya (ITeC) va presentar el seu Informe semestral d’Euroconstruct (un grup independent d’investigació, especialitzat en la prospectiva del sector de la construcció del qual n’és membre l’ITeC) per a cadascun dels 19 països d’Europa occidental membres d’Euroconstruct. Doncs bé, l’informe diu que el gruix de la crisi de la construcció a Espanya es produirà el 2009 i el 2010, i que, a més a més, haurà deixat al país sense gaires mecanismes de resposta per poder reprendre la recuperació amb un mínim d’ímpetu.

Resulta, a més, que la caiguda de l’habitatge es contagia a la construcció no residencial, i les perspectives de la construcció residencial continua la tendència a agreujar-se. L’Informe també assenyala que, davant de la gran quantitat d’habitatge excedent, només hi ha dues vies de reacció: reduir considerablement els preus i -reduir també- els nous projectes per no incrementar inútilment la borsa de pisos a col·locar. Afegeix l’informe, que el reajustament de preus va molt per darrera del reajustament de la promoció de nous habitatges. És a dir, on abans es feien vuit habitatges, ara tot just se n’hi fan tres, i un de promoció pública. Per al 2009, s’espera una caiguda de l’activitat del 42% respecte del 2008 i del 12% per al 2010.

Els preus dels habitatges han de caure força més

En un document recent, elaborat per Oriol Aspachs-Bracons del Servei d’Estudis de “la Caixa” (Conseqüències econòmiques dels cicles del preu de l’habitatge. Documents d’economia, núm. 12, febrer de 2009) s’analitzen els cicles dels preus de l’habitatge de 18 països desenvolupats, des del 1970 fins ara, i s’observa que la pujada mitjana de preus de tots els episodis històrics és d’un 62%, durant un període mitjà de 6 anys.

A Espanya, del 1997 al 2007 (un període de 10 anys, més llarg  de l’habitual) la pujada ha estat del 120%, més del doble de la mitjana d’episodis. Com que després d’una pujada ve la baixada -és la llei del pèndol-, la caiguda mitjana dels episodis històrics és del 23% en un període de 5 anys. Si fem la similitud amb la pujada a Espanya, la baixada hauria de ser d’entre un 45-50%, una tendència que durarà ben bé mitja dotzena d’anys.

Hi ha un parell d’indicadors que permeten veure la situació immobiliària comparada entre països. Un és la relació entre el preu de venda de l’habitatge i els ingressos familiars i l’altre és la relació entre el preu de venda i el rendiment obtingut si l’habitatge es posa en lloguer. Doncs bé, un estudi molt recent de l’OCDE dels 17 països més importants del món (amb dades de mitjan 2008), assenyala que, en relació als ingressos familiars, els pisos haurien de baixar de l’ordre del 41% per estar al seu nivell; i, si ho mirem en relació a la rendibilitat dels lloguers, la rebaixa hauria de ser del 53%.

No cal dir que, si la propensió dels lloguers és a la baixa, això farà caure encara més el preu dels pisos. Quan més es tardem a fer aquest ajustament de preus, més llarga i més agònica serà la recuperació del sector immobiliari.

El mercat immobiliari a Espanya: les pitjors perspectives i el risc més gran

Una publicació periòdica Tendencias del Mercado Inmobiliario® Europa 2009[1] sobre 17 dels principals països europeus, recull les tendències i les previsions del sector i proporciona una mirada a les tendències de promoció i inversió immobiliària europea, el seu finançament i els mercats de capitals immobiliaris de capital.

L’estudi s’ha elaborat partint de 248 entrevistes personals i de 278 enquestes rebudes. Les persones entrevistades i les enquestes són representatives dels següents sectors: empreses de serveis immobiliaris (26%); immobiliàries privades o promotors (24%); gestores d’inversió o inversors institucionals (19%); bancs, entitats de crèdit o de préstecs titulitzats (6%); immobiliàries cotitzades (4%); promotors d’habitatges o de desenvolupament de sòl (2%) i altres (19%).

L’estudi, en un dels seus capítols, analitza les perspectives d’inversió de les 27 principals capitals europees i les ordena. Ja es veu que molts dels inversors se centren en inversions més segures i en localitzacions de primera. Els principals sis mercats d’inversió per al 2009 amb una millor puntuació són: Munic, Hamburg, Istanbul, Zuric, Londres i Moscou.

Les cinc capitals amb pitjor puntuació són, per aquest ordre: Dublín, Madrid, Barcelona, Lyon i Budapest. Quant al risc d’aquesta inversió, les capitals europees amb menor grau de risc de la  inversió en immobles són: Munic, Zuric, Hamburg, París, Estocolm i Hèlsinki, mentre que les cinc capitals amb un risc més elevat són: Moscou, Dublín, Madrid, Barcelona i Budapest.

L’estudi també diu que els inversors del mercat immobiliari veuen clars els problemes i afirmen que “Espanya serà la que s’emporti la pitjor part”. I afegeixen: “Espanya és un dels mercats amb més problemes i també el més endeutat”. “La caiguda en picat dels preus dels habitatges i de la construcció, amb la desacceleració del turisme, faran mal a Barcelona i a la resta d’Espanya”. En aquest darrer estudi, Madrid i Barcelona han experimentat fortes caigudes tant en els índexs d’inversió i de promoció i desenvolupament; el risc s’ha incrementat tant a Barcelona, que ha caigut  al lloc 24, com a Madrid, que cau al lloc 25, amb la qual cosa se situen entre les ciutats amb major risc d’Europa.

Anton Gasol

Publicat a Butlletí, revista de l’Associació del Personal de la Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona, juliol 2009, època IV, nº 424


[1] ULI-the Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopers LLP. Tendencias del mercado inmobiliario®, Europa 2009. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2009.


Publica el teu comentari